重点摘要
- 基本火险只保火灾、雷击和家居爆炸；Houseowner 保建筑，通常包括水灾、风灾和水管爆裂；Householder 才保家具、电器和个人物品。
- 银行可以把火险列为房贷条件，但按国家银行规定，银行必须告诉你不一定要向它的配套保险公司（panel）买，也不能在没有你书面同意下替你向配套保险公司投保。
- 建筑保额要按重建费用定，不是贷款余额或市价：PIAM 举的例子是重建要 50 万令吉却只保 30 万，10 万令吉的水灾损失只赔 6 万令吉。
- 大马普通保险协会（PIAM）2026 年 11 月 6 日指出，中马只有约 28% 的火险和汽车保单附有水灾保障，很多屋主只为了符合银行要求保了建筑。
- 公寓的建筑由管理机构按《2013 年分层管理法令》投保至少重建价值，但单位里的家具和个人物品要自己保。
- 屋子出事后要马上通知保险公司，并在事发后 30 天内提交索赔表格和文件（PIAM 消费者指南）。
基本火险、Houseowner、Householder 有什么分别？
很多人口中的“屋子保险”或“房屋火险”，其实可能是三种不同的保单。消费者教育网站 InsuranceInfo 把住宅保险分成三类，保障范围差很多：
| 保单 | 保什么 | 常见保障的风险 | 适合谁 |
|---|---|---|---|
| 基本火险（Basic Fire） | 建筑，也可以保物品 | 只有火灾、雷击、家居爆炸 | 保障最少，保费也最低；有些随房贷买的火险就是这种，要看保单才知道 |
| 房屋保险（Houseowner） | 建筑本身：房子、墙、屋顶、固定装置、车房、围墙和大门 | 火灾、雷击、爆炸、飞机、车辆或动物撞击、水管水箱爆裂溢出、强行闯入的失窃、风灾、地震、水灾 | 有地房产的屋主 |
| 屋内财物保险（Householder） | 家具、电器、衣物等屋内物品和个人物品 | 和 Houseowner 类似的风险，只是保的是东西，不是建筑 | 屋主和租客 |
PIAM 的 《Home Insurance 消费者指南》（2026 年 9 月）列出标准 Houseowner 和 Householder 保单通常保障的风险：火灾、雷击、家居爆炸、飞机损坏、道路车辆或动物撞击、水箱或水管爆裂溢出、有强行闯入痕迹的失窃、屋内抢劫、台风和风灾、地震或火山爆发，以及水灾，但水灾不包括地陷或土崩造成的损失。风灾、地震和水灾理赔时要先扣自负额（excess）。
标准保单还附带几项小保障，例如租金损失（总保额的 10%）、对公众的法律责任（限额 5 万令吉）和暂时搬离屋子的物品（物品保额的 15%）。具体数字以你自己的保单为准，不同保单的限额不一样。
简单记：Houseowner 保“屋”，Householder 保“屋里的东西”。InsuranceInfo 也提到，屋主通常被建议两样一起买，因为 Householder 不保房子本身，Houseowner 也不保你的家具。
银行帮我买的火险，够不够？
办房贷的时候，银行一般会要求你买火险，有时保费直接加进贷款里，很多人从来没看过那份保单。国家银行的 《禁止商业行为》政策文件（2016 年 7 月 15 日）允许银行在房贷时要求买火险，但同一份文件写明：银行可以给你配套保险公司（panel）的报价，你仍然可以选择非配套的保险公司。国家银行 2024 年 12 月 2 日的 《产品透明度与披露》政策文件 再进一步：银行要说明贷款需要什么保险、保到什么程度，要告诉你不一定要向配套保险公司买，而且没有你的书面同意，不能替你向配套保险公司投保。
问题通常不在“有没有买”，而在“买了什么”：
- 保额跟贷款走：InsuranceInfo 提醒，银行代买的火险，保额可能是按贷款余额定的。它举的例子是贷款只剩 10 万令吉，重建却要 70 万令吉，理赔时就差很远。
- 可能只是基本火险：金融调解机构 OFS（现在的 FMOS 的前身）年报有一个 案例：屋主的火险是随贷款买的，没有填投保表格，也没有加风灾附加险（Storm, Tempest）。屋顶被大风吹坏后理赔被拒，调解员维持保险公司的决定，因为保单根本没有保这个风险。
- 只保建筑，不保东西：PIAM 总执行长 2026 年 11 月 6 日说，很多屋主只是为了符合银行要求才保建筑，家具、电器和个人物品完全没有保障。
花 10 分钟检查你的银行火险
- 向银行要保单附表（policy schedule），或者找出每年的续保信。
- 看保单名称：写的是 Fire（基本火险），还是 Houseowner 或 Householder。
- 看保额（sum insured），和你房子今天的重建费用比一比。
- 看保障的风险（perils）里有没有 flood、windstorm，有没有加地陷和土崩（subsidence and landslip）。
- 看有没有保屋内物品（contents）。
- 记下续保日期和每年怎样扣款。
如果想换成自己挑的保单，InsuranceInfo 说明：贷款还没还清的话，只要在你的火险保单上写上银行的名字，再把副本交给银行就可以。换之前先问清楚银行要求的保障和保额，新保单生效了才取消旧的，中间不要断保。房贷的另一份保险，可以看 MRTA 和 MLTA 的分别。
Houseowner 和 Householder 要不要两样都买？看你住哪种房子
答案取决于房子的类型、有没有房贷、是自己住还是出租。下面这张表是我跟客户解释时最常用的分法：
| 你的情况 | 建筑（Houseowner） | 屋内物品（Householder） | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 有地房产，还在供房贷 | 银行会要求，检查保额和水灾保障 | 值得考虑，银行一般不会要求 | 保额按重建费用，不是贷款余额 |
| 有地房产，房贷已还清 | 自己决定，要记得续保 | 值得考虑 | 不要因为不用再交给银行就让保单断掉 |
| 公寓、共管公寓（分层地契） | 管理机构（JMB 或 MC）为整栋建筑投保 | 自己买 | 向管理处要总保单资料，看清楚保什么 |
| 分层地契的有地房屋（land parcel，例如部分 gated and guarded 屋子） | 法令规定由每位业主自己保 | 自己买 | 不要以为管理费里已经包括 |
| 出租房子的房东 | 房东保建筑 | 屋里属于房东的家具可以考虑 | 屋子空置期间的水管爆裂一般不保 |
| 租客 | 不需要，屋子不是你的 | 自己买 | 房东的 Houseowner 保的是建筑，不是你的东西 |
公寓的部分有法律依据。《2013 年分层管理法令》第 93 条规定，负责维护和管理建筑的机构要向持牌保险公司为建筑买“损坏保单”，保障火灾、雷击、爆炸、水管水箱爆裂溢出、风灾等；第 94 条规定保额至少是重建价值，而且至少每 5 年要请注册估价师估一次重建价值。第 97 条则写明，这项规定不适用于 land parcel，每位业主要自己为地段上的建筑投保。
所以住公寓的人，建筑一般已经有人保，但单位里的家具、电器和个人物品不在总保单里。装修和固定装置算不算在总保单里，要看总保单的条文，最好向管理处问清楚。
屋子保险保水灾吗？季候风季节先看这几点
这一轮东北季候风从 2026 年 10 月 27 日开始，预计持续到 2027 年 3 月；卫生部说，截至 11 月 9 日，雪兰莪和霹雳已有水灾灾民住进临时疏散中心（报道）。PIAM 在 11 月 6 日的季候风防灾媒体圆桌会议上说，我国 2024 年水灾损失高达 9 亿 3300 万令吉，而且过去一周巴生谷多处发生突发水灾（南洋商报）。附有水灾保障的火险和汽车保单比例却很低：
| 地区 | 附有水灾保障的火险和汽车保单 |
|---|---|
| 东马 | 21% |
| 东海岸 | 29% |
| 中马 | 28% |
| 北马 | 28% |
| 南马 | 比例最高（没有公布数字） |
数据来源：PIAM 总执行长在 2026 年 11 月 6 日的圆桌会议上公布（New Straits Times）。他在 11 月 14 日刊出的访问中再提醒，火险或产业保险的水灾保障购买率只有约 27%（Kosmo!）。
- 基本火险不保水灾。标准的 Houseowner 和 Householder 保单把水灾列为保障风险，但理赔要先扣自负额，也不包括地陷和土崩。
- 地陷和土崩、暴动罢工和恶意破坏、玻璃（plate glass）一般要另外加保。大东方普通保险的 GREAT Shield Home 产品披露单 也是这样写：这几项要多付保费才保。住在山坡或斜坡的屋子，要特别看有没有地陷和土崩保障。
- 屋子没人住的时候要小心。PIAM 指出，标准保单不保屋子空置期间的水管爆裂损坏；屋子空置超过 90 天，可以加保。房东在两任租客之间，或屋子长期没人住时，要特别留意。
- 保障不能追溯。PIAM 总执行长提醒，一般缴了保费就有保障，但已经发生的水灾损失不能事后补保索赔；保险公司也可能拒保水灾风险极高的地区，所以买房子，尤其是二手屋之前，先了解当地的水灾记录。
屋子要保多少钱？用例子算一次
建筑的保额要按重建费用定，不是市价，也不是贷款余额。市价包括土地和发展商利润，火灾和水灾毁不掉土地。PIAM 有一个建筑成本计算器（Building Cost Calculator），可以先算出一个参考的重建费用，每次续保前看一看，装修过的屋子尤其要重算。
保额不够的话，大部分保单会用平均条款（average clause）按比例赔。下面第一栏是 PIAM 总执行长在 2026 年 11 月举的例子，第二栏是我假设的银行火险例子：
| 项目 | PIAM 的例子 | 假设例子：保额等于贷款余额 |
|---|---|---|
| 重建费用 | 50 万令吉 | 40 万令吉（假设） |
| 保额 | 30 万令吉（60%） | 25 万令吉（62.5%，假设等于贷款余额） |
| 损失 | 水灾损失 10 万令吉 | 火灾损失 8 万令吉（假设） |
| 保险公司赔 | 6 万令吉 | 5 万令吉 |
| 自己承担 | 4 万令吉 | 3 万令吉，还没算自负额 |
| 如果整间屋全毁 | 最多赔 30 万令吉 | 最多赔 25 万令吉，离重建还差 15 万令吉 |
第二栏只是示范怎么算，数字是假设的，不是任何保单的报价或承诺。
赔偿基础也要看。GREAT Shield Home 的产品披露单写明，建筑可以按重建价值（reinstatement value，新换旧）投保，只要保额足够，赔的时候不扣折旧，还包括建筑师和测量师费、清理残骸，以及为符合新建筑条例多花的钱；如果按市价（market value）赔，就会扣折旧。另外也有套餐式保单用“第一损失”（first loss）方式，例如 GREAT Home 360：保额按你选的计划固定，保额低于实际价值也不按比例扣。
屋内物品的保额，可以一个房间一个房间估算重新买的价钱。PIAM 提醒两件事：单件价值超过物品总保额 5% 的东西要另外申报（家具、钢琴、电器、电视和音响等除外）；金银首饰和皮草加起来，不能超过物品保额的三分之一。
屋子出事了怎么 claim？步骤、文件和常见错误
PIAM 消费者指南列出的理赔步骤：
- 马上通知保险公司或你的保险代理，说明损失的性质和程度。
- 如果是爆窃，马上报警。
- 清理之前，先拍下损坏的地方、损坏的东西和闯入的位置。
- 在事发后 30 天内，提交索赔表格和所有文件。
- 配合保险公司委派的公估人员（loss adjuster）。
| 要准备的文件 | 说明 |
|---|---|
| 索赔表格 | 保险公司提供，填完签名 |
| 书面说明 | 列出损失或损坏的物品 |
| 建筑维修估价单 | 建筑损坏时需要 |
| 发票、收据或估价报告 | 证明被偷或损坏物品的价值 |
| 照片 | 没有委派公估人员时尤其重要 |
| 最终维修或更换账单 | 修好或买新之后提交 |
自负额怎么算？PIAM 的例子是水管爆裂，维修费 2,000 令吉，自负额 50 令吉，保险公司赔 1,950 令吉。
我常看到的错误有三个：没拍照就先清理；有人向你索赔第三者责任时，自己先答应和解（PIAM 提醒要先联络保险公司）；还有拖过 30 天才交文件。淹水后的细节，可以看 淹水索赔指南。大东方普通保险的保单持有人，可以打理赔热线 1300-1310-88（产品披露单所列）。
想检查你家的保单？我可以怎样帮你
我服务吉隆坡和雪兰莪的家庭，包括蒲种（Puchong）、史里肯邦安（Seri Kembangan）、沙登（Serdang）和蕉赖（Cheras）一带的排屋和公寓屋主。你把保单附表发给我，我会：
- 看你的银行火险是哪一种，保额多少，有没有水灾和风灾；
- 用重建费用帮你估一个合理的建筑保额，而不是照贷款余额；
- 住公寓的话，看管理处总保单之外，你还缺什么；
- 需要的话，安排 Houseowner 或 Householder 保单，并把银行写在保单上；
- 出事的时候，帮你准备文件、跟进理赔。
如果你现在的保障已经够，我会直接告诉你，不硬推销。更多住家、店铺和工厂的火险资料，可以看 火险服务页；想把全家的保单一起看，可以预约 免费保单检查。
本文是一般资讯，不是法律意见；保障范围和限额以你自己的保单条款为准。