重点摘要
- PIAM 把工程全险（建筑工程一切险，CAR）定义为保障施工期间因火灾、自然灾害或意外造成的工程物理损失，另有工地及邻近范围的第三者责任保障。
- 马来西亚的工程合约一般要求承包商投保工程、材料，以及人身伤亡和财物损失的责任，期间从接收工地到发出缺陷修复证明为止。
- 按马来西亚标准火险条款，工程令火灾风险增加，或建筑物空置超过 30 天，受影响财产的保障会停止，除非事先取得保险公司批注。
- 常见 CAR 条款只在加了批注后才保震动或支撑减弱造成的邻居损失，通常只限全部或部分倒塌；业主自己原有的财产也不算第三者财物。
- 工人受伤不是 CAR 的第三者索赔，而是由 PERKESO 就业伤害保险计划保障，外籍员工从 2019 年 1 月 1 日起也包括在内。
- 大东方产险的 CAR／EAR 理赔清单要求理赔表格、中标信和工料清单、警方报告、照片，第三者索赔还要附律师信或传票。
工程全险（CAR）是什么？在马来西亚保什么、不保什么？
工程全险，英文是 Contractor's All Risks，大家常简称 CAR，PIAM 的中文名称是“建筑工程一切险”。它保的是施工期间的工程本身。PIAM 的说明是：保障建筑项目在施工期间因火灾、自然灾害或意外事故造成的物理损失或损坏；另外还有第三者责任部分，工地或邻近范围发生意外，导致第三者受伤或财物损失，依法要赔的钱也在保障里。它的“姐妹保单”是安装工程一切险（EAR），保大型机器设备的安装、测试和调试，工厂装新生产线时用的就是这一种。
马来西亚常见的 CAR 条款分成两个部分：
| 部分 | 保什么 | 装修时的例子 |
|---|---|---|
| 第一部分（Section I）：工程物质损失 | 保单附表（schedule）列明的项目，因突发和不可预见的意外而受损：工程本身（包括放在工地的材料），如果有列明，还包括施工机具和清理残骸的费用 | 焊接时起火，烧掉新做的隔间和天花板；屋顶打开时遇上暴风雨；工地仓库里的材料被偷 |
| 第二部分（Section II）：第三者责任 | 施工期间，在工地或工地附近，因工程直接引起的意外，导致别人受伤或别人的财物受损，你依法要赔的钱，加上保险公司同意的诉讼费用 | 掉下来的杂物砸凹路边停着的车；路人被砸伤；水管被切断，浸到隔壁店 |
常见的 CAR 条款不保的包括：设计错误造成的损失；把有缺陷的材料或做工重新做好的费用（不过缺陷引起意外、弄坏其他做好的部分，那部分仍可能受保）；磨损（wear and tear）和锈蚀；工程延误的罚款和其他间接损失；以及有路税、可以上路的车辆。PIAM 列出的常见除外责任也是同一类：工程设计不足、施工技术错误、建筑材料质量缺陷。
保障一般从开工、或受保物品在工地卸货时开始；工程某一部分交接或开始使用后，那一部分的保障就结束，最迟到附表上写的到期日。要延长保期，必须事先取得保险公司书面同意，所以工程拖延的话，要在保单到期之前就去延长。交屋后的保修期（defects period）保障是附加批注（endorsement），附表上有写才算有。
应该谁来买？业主、租客还是承包商？
有正式工程合约的项目，通常由承包商来买。Lee Hishammuddin Allen & Gledhill 律师事务所整理的马来西亚建筑法概览说，承包商一般被要求投保自己对人身伤亡、财物、工程、材料和货物损失的责任，期间从接收工地开始，一直到发出缺陷修复证明（CMGD）为止，而列在第一位的就是工程全险；文章也指出，大部分标准合约都要求承包商赔偿业主因承包商的行为或疏忽而面对的第三者索赔。
小型装修就不一样了。很多住家和店面装修，只有一张报价单加几条 WhatsApp 讯息，完全没有保险条款。这时候如果没人安排保险，风险其实落在出钱装修的人身上。CAR 的附表可以列明多于一个受保人，例如业主（条款里叫 principal）、承包商和分包商一起，所以你的装修师傅如果没有保单，要在打第一面墙之前问清楚，而不是出事之后才问。
| 你的情况 | 通常谁安排 CAR | 你应该怎么做 |
|---|---|---|
| 工厂扩建或大型装修，有建筑师或工程师，也有书面合约 | 承包商，按合约要求投保 | 交出工地之前，要求看保单附表（不只是暂保单 cover note），并要求把你列为受保人 |
| 租客装修店面或办公室 | 租客的承包商，或租客自己 | 先拿到业主的书面同意；业主可能要求装修押金和保险证明 |
| 请小型装修师傅装修住家 | 常常没人买，除非你开口问 | 先问师傅有没有；没有的话，问能不能为这项工程安排，同时通知你自己的住家保险公司 |
| 公寓或共管单位 | 承包商，加上管理层要求的文件 | 开工批准之前，先问管理处需要什么 |
如果你是租客，LH Low & Associates 律师楼的商业租约问答提到：装修必须先取得业主的书面同意；搬走时可能要把店面恢复原状。EdgeProp 的租约指南也指出，业主可能要求事先批准、持牌承包商、保险、押金和装修规则。业主保什么、租客保什么，我在租店铺和工厂的保险指南里有详细说明。
看承包商的 CAR 附表，检查这 7 点
- 名字：你（业主或租客）有没有列为受保人。
- 地址和工程：写的是不是你的地址、实际的工程范围。
- 保额：要等于工程完工时的全部价值，包括你自己买来交给师傅安装的材料和设备。常见条款有这个要求，保额不足的话，理赔会按比例扣减。
- 保期：从开工到交屋，有需要的话加上保修期。
- 第三者责任额度：够不够应付最坏的实际情况，例如楼下单位被水浸、共用墙倒塌。
- 附加批注：工程需要的话，有没有加震动和支撑减弱（vibration, removal or weakening of support）、业主原有财产、罢工暴动等批注。
- 特别条款：附表上列出的每一条条款（例如工地防盗、防火安全），都要拿到完整文字。
为什么装修期间，你的火险可能不赔？
你的住家、店面或工厂火险，保的是你投保的建筑物和财物，范围是保单列明的风险。它本来就不是为工地设计的，装修期间最常出问题的是这三点。
第一，工程改变了风险。马来西亚通用的标准火险条款写明：如果建筑物的使用性质或其他情况有所改变，而这改变增加了火灾风险，受影响的财产就不再受保，除非投保人在损失发生之前，取得保险公司同意并在保单上批注。焊接、切割打磨、打墙、电线外露、油漆和天拿水放在屋里、木屑堆积，正是保险公司需要知道的改变。
第二，屋子空着没人。同一套条款也写明：建筑物空置、而且持续超过 30 天，受影响财产的保障就停止，同样除非事先批注。店面关门装修两个月，或者一家人装修期间搬出去住，都可能碰到这一条。大东方产险在 2020 年行动管制令期间发给火险保户的通告就说明了这条件是真的会被引用的：它要特别确认，那些以“处所或工地有人使用”为条件的保障，不会因为封锁而受影响。
第三，住家保单本身有施工期间的除外。大东方的 GREAT Home 360 产品说明书（2026 年 8 月 13 日有效）写明：正在建造、重建或维修中的建筑物，除非所有外门、窗户和开口都已完成并有保护，否则暴风造成的损失不保。PIAM 的家居保险消费者指南把“改建、维修和加建”（alterations, repairs and additions）列为可以另外加保的项目，而不是基本保障；房子没人住时水管爆裂不保；也提醒你，房产有任何改变都要告诉保险公司。
| 装修期间的情况 | 火险或住家保险会怎样 | 你应该怎么做 |
|---|---|---|
| 有焊接、打墙，材料放在屋里 | 如果这改变增加了火灾风险，而保险公司没有批注，受影响财产的保障可能停止 | 开工前写信通知保险公司，写明工程范围和日期，保留它的回复 |
| 屋子或店面空置超过 30 天 | 没有批注的话，受影响财产的保障可能停止 | 告诉保险公司预计关闭多久，要求批注 |
| 屋顶、窗户或门被拆开 | 住家保单可能不保开口未完成期间的暴风损失 | 请师傅把开口盖好，同时确认 CAR 有保暴风雨 |
| 新做的工程被损坏、材料被偷 | 这本来就不是火险保的东西 | 这是 CAR 第一部分的范围 |
| 邻居或路人向你索赔 | 火险部分不保 | CAR 第二部分，加上你自己的公共责任险 |
装修完成后，火险又变得很重要。装修让房子增值了，PIAM 和 GREAT Home 360 都提醒：保额要按重建的全部费用来算，包括装修在内，否则理赔可能按比例扣减。住家的部分可以看我的住家火险指南；店铺和工厂的话，店铺和工厂火险指南说明了怎样把装修、机器和存货分开列明，各自有保额。
邻居墙壁裂了、路人被砸伤：第三者责任赔不赔？
CAR 的第二部分就是为这种情况而设，但有范围限制。马来西亚常见的条款，赔的是因工程直接引起、在工地或工地附近发生的意外，导致第三者受伤或财物受损，你依法要赔的钱。接着它列明这些不保：
- 震动、支撑被移除或减弱造成的损失，除非另外加了批注。就算有加，常见的批注也只在造成全部或部分倒塌时才赔；邻居的建筑在开工前必须是完好的；保险公司可能要求开工前先做一份状况报告；表面的裂痕，以及按施工方式本来就可以预见的损坏，都不赔。
- 工人受伤，不论是承包商、业主或工程上其他公司的员工。
- 业主或承包商自己的财物，或在他们看管和控制下的财物。你自己的房子不算“第三者财物”，所以装修工程要问清楚，能不能把业主原有的财产加进保单。
- 有路税、可以上路的车辆造成的意外，这属于汽车保险的范围。
- 只因合约而答应承担的责任，超出法律本来要你负责的部分。
工人受伤由另一个系统处理。PERKESO 的就业伤害保险计划保障雇员在工作期间、因工作引起的意外和职业病；根据 PERKESO，外籍员工从 2019 年 1 月 1 日起也受这个计划保障。负责为工人注册的，是作为雇主的承包商。
做好这几步，第三者索赔会容易处理很多：
- 开工前，把邻居共用墙、天花和地板拍照录影，注明日期，也给邻居一份。
- 告诉邻居开工日期，以及有事找谁。
- 一旦出事，马上拍照，写下经过，立刻通知承包商和保险公司。
- 不要自己认错、答应赔偿或先付钱：CAR 条款写明，没有保险公司的书面同意，不可以承认责任、提出赔偿、承诺或付款。
- 收到律师信（letter of demand）或传票，马上转交保险公司。
业主本身也可能被告。如果承包商的保障不够，店铺或工厂自己的公共责任险可能是下一道防线；它赔什么、不赔什么，可以看我的公共责任险指南。
举例计算：莎阿南（Shah Alam）工厂装修，出事时哪张保单赔？
以下只是举例：所有数字都是为了说明而假设的，不是真实个案，也不是报价。莎阿南一位工厂老板请承包商装修：新的办公室隔间、一层夹层（mezzanine）、风管和灯光。工程合约是 RM650,000，老板另外自己买了 RM150,000 的冷气机交给承包商安装，所以完工时工程价值是 RM800,000。可是承包商的 CAR 附表上，工程保额只写 RM650,000。
| 发生了什么 | 哪张保单处理 | 要注意什么 |
|---|---|---|
| 焊接火花引起火灾，烧掉 RM100,000 的新隔间和天花 | CAR 第一部分 | 工程保额不足：RM650,000 ÷ RM800,000 = 81.25%，扣自付额之前大约只赔 RM81,250 |
| 同一场火烧坏原有的屋顶和两台生产机器 | 老板自己的火险（前提是事先通知了保险公司）；或 CAR 的业主原有财产保障（如果有加） | 没有批注的话，保险公司可能引用“风险改变”的条款 |
| 周末工地仓库的材料被偷 | CAR 第一部分，要报警 | 附表上的防盗条件必须做到 |
| 打墙震裂隔壁工厂的墙 | CAR 第二部分，但必须有震动和支撑批注 | 表面裂痕常被除外；开工前的状况报告很有帮助 |
| 工人从升降台跌下来 | PERKESO 就业伤害保险计划 | 这不是 CAR 的第三者索赔 |
| 风管掉下来，砸到访客停在外面的车 | CAR 第二部分 | 不要自己认错；收到律师信马上转交 |
其实只要开工前多做两件几乎不花钱的事，结果就会不一样：把老板自己买的冷气机算进工程保额；以及在开工前取得火险公司的书面同意。另外也要知道，保险公司赔了被烧坏的屋顶之后，可能会向引起火灾的一方追讨，这也是承包商应该有足够责任保障的原因之一。
装修期间出事了，CAR 怎么 claim？要准备什么文件？
- 先确保工地安全，尽量防止损失扩大。坏掉的部件要留着，让保险公司或理赔调查员（adjuster）检查。
- 马上通知保险公司，先打电话，再书面通知。常见的 CAR 条款写明，事发 14 天内没有通知的损失，保险公司不负责。
- 报警：遇到偷窃、闯入或恶意破坏，一定要报警。
- 拍照录影：拍下受损的工程，以及第三者的伤势或受损财物。
- 保险公司检查之前不要重做：除了小损坏或为了安全必须马上处理的部分。
- 准备文件：大东方产险的工程全险／安装工程全险理赔文件清单要求：理赔表格、列明损失的书面索赔说明、中标信（letter of award）和工料清单（bill of quantities）、采购单或送货单、技术报告（机器类）、维修或更换报价、警方报告、照片；第三者索赔还要附上律师信或传票。从 2021 年 10 月 1 日起，公司还要交公司注册文件和授权签署人的身份证副本。
出事之前就要先看清楚特别条款。金融调解机构（OFS）年报里的一个案例：一家建筑公司工地仓库的材料被偷，索赔被拒，理由是没有遵守“工地防盗与保安特别条款”。调解员发现，保单文件里根本没有这些条款的完整文字，于是保险公司重新检讨，提出赔偿，投保人也接受了。对业主和承包商来说，教训都一样：附表上列出的每一条条件，都要拿到完整文字，并在工地照做。
准备装修？开工前我可以怎样帮你
我服务吉隆坡和雪兰莪的家庭和老板，包括莎阿南、巴生（Klang）、蒲种（Puchong）、史里肯邦安（Seri Kembangan）、沙登（Serdang）和蕉赖（Cheras）一带，可以用华语、英语或广东话沟通。装修开工之前，你把承包商的报价单或合约、CAR 附表（如果有）、以及你现有的火险或住家保单附表发给我，我会：
- 用上面 7 点帮你检查 CAR 附表，列出缺了什么；
- 帮你通知火险公司工程和关闭的时间，避免“风险改变”和“空置 30 天”的条款让你吃亏；
- 帮你查大东方产险可以为你的工程安排什么。大东方公开的商业保险页面列的是 Easi-Biz 这一类配套，没有单独的 CAR 产品页，但它有公布 CAR 和 EAR 的理赔文件清单，所以我会按你的情况去问清楚，不会想当然；
- 交屋之后，帮你更新保额，让新的装修、机器和存货从第一天起就有保。
如果你承包商的保障已经足够，我会直接告诉你，不硬推销。
本文是一般资讯，不是法律意见。保障、除外和条件以你自己的保单条款和附表为准；你、承包商和邻居之间谁要负责，要看合约和实际情况；每一宗理赔由保险公司根据个案决定。