重点摘要
- 在马来西亚，业主可以通过租约要求店铺或工厂租客买保险，因为商业出租主要受书面租约和合约法约束，没有一部专门的业主与租客法。
- 业主的火险只保建筑物：一份吉隆坡租约写明，业主的保险不包括租客的原料、设备、家具、装置和配件。
- 常见条款要求租客为存货和装置保火险和盗窃险、买平板玻璃险和公共责任险、交保单副本，并且不可做任何让业主保单失效或保费上涨的事。
- 以大东方产险的 Easi-Biz 店铺配套为例，保障包括财物、破门盗窃、平板玻璃、现金、最高 RM2,000,000 雇主责任险，以及最高 RM1,000,000 公共责任险另加 RM20,000 律师费。
- 商业保险方面，2013 年金融服务法令附表 9 规定投保、更改或续保前要披露所有相关事项，所以要如实申报你的行业和任何用途改变。
- 火灾后租金会不会暂停，要看条款：一份样本租约在店面不能用期间暂停租金，但火灾若是租客违约或疏忽引起，就不适用。
业主可以要求租客买保险吗？
可以，只要写进你签的租约里。马来西亚没有一部完整的“业主与租客法”专门管店铺、办公室和工厂的出租。EdgeProp 2026 年 10 月的租屋指南说得很清楚：出租关系主要还是靠书面租约（tenancy agreement）、基本合约法、土地法、印花税规定和法庭程序。所以租约里的保险条款，跟租金、押金、准许用途一样，都是合约条件。
反过来也一样：约束你的是你签下去的内容。一家律师楼的商业租约问答讲租金时也是这个道理：固定租期内，除非租约有写，业主不能单方面加租。所以保险条款和装修规定（fit-out rules）一定要在签约前看清楚，那时候你还有空间谈。
商业租约对保险的要求，比住家出租多很多。EdgeProp 把“租客是否必须保持公共责任险（public liability）”列为商业租约应该讲清楚的事项之一，也提到业主在你装修前，可能要求保险、持牌承包商和押金。有些租约也会在双方同意下，把地税、门牌税或保险等费用转给租客承担。
| 业主可能要求什么 | 通常写在哪里 | 签约前要问清楚 |
|---|---|---|
| 你的货物、装置和设备要保火险（常常连盗窃也要保） | 保险条款 | 保哪些风险，装修要不要一起保 |
| 指定额度的公共责任险 | 保险条款 | 最低额度是多少令吉，请对方写下来 |
| 交保单副本，取消、更改或续保时要通知业主 | 保险条款 | 交给谁，几时之前交 |
| 装修期间的保险 | 装修规定或装修批准信 | 承包商本身的保险够不够 |
| 分摊建筑物的保费 | 管理费或代付费用条款 | 每个月各项收费的明细 |
| 业主日后可要求加保 | 保险条款 | 能不能定一个上限，或要提前通知 |
本文是一般资讯，不是法律意见。条款看不明白，或要求特别重，签约前先请你的律师看一看。
租店铺、工厂，业主和租客各保什么？
把租来的店面想成几层：外壳是业主的；你放进去的东西是你的，生意也是你在做。两份公开的吉隆坡商业租约，用原文把分工写得很清楚：其中一份写明业主为物业保火险，“但不包括租客的原料、设备、物品、家具、装置和配件”；另一份的管理费包括建筑物的保费，但“不包括租客的资产”。
| 项目 | 通常由谁保 | 保什么险 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 建筑物：结构、屋顶、墙 | 业主 | 建筑物火险，保额按重建费用 | 你可能通过管理费分摊保费 |
| 业主提供的装置（灯、冷气、铁卷门） | 看条款写谁 | 火险或财产保险 | 有租约要求租客连业主的装置也一起保 |
| 你的装修 | 租客 | 火险或财产全险（all risks），保在你的财物项下 | 最常被漏掉、没算进保额的一项 |
| 存货、原料、货物 | 租客 | 火险及附加风险、破门盗窃 | 按一年中最高的存货来算，不是平均数 |
| 机器、设备、家具、电脑 | 租客 | 火险或财产全险；机器故障险 | 机器故障和火险是两个不同的部分 |
| 店面和展示柜玻璃 | 条款有写就是租客 | 平板玻璃险（plate glass） | 店铺租约常常点名要求 |
| 停业期间的收入 | 租客 | 停业津贴或营业中断险（consequential loss） | 只保财物损失，不会赔你少赚的钱 |
| 顾客在你店里受伤 | 租客（占用人） | 公共责任险 | 公共走廊、楼梯这些地方由业主负责 |
| 你的员工 | 租客（雇主） | PERKESO 社险，加雇主责任险 | 看清楚雇主责任险的额度 |
建筑物的保额应该按重建费用来算，不是按物业市价，因为市价里面包括土地，这是 InsuranceInfo 的提醒。这是业主的事，但跟你也有关系：建筑物保不足，重建可能拖很久，甚至不重建，你的生意就一直停在那里。
顾客受伤找谁负责，看的是谁在“控制”那个地方，不是谁拥有产业。一家马来西亚律师楼的占用人责任（occupiers' liability）文章刚好举了这个例子：租店铺的租客，可能被视为那间店的占用人；业主则仍是楼梯、电梯等公共地方的占用人。所以店里面的公共责任险，一般是租客自己买。
员工上班时发生意外，由 PERKESO 的工伤保障计划保障，范围包括因工作而发生的意外和职业病。雇主责任险（employer's liability）是大部分店铺配套里的一部分，员工工伤而你在法律上要赔偿时，按保单附表的额度赔。PERKESO 本身赔什么，可以看我的 PERKESO 社险指南。
租约里的保险条款，通常写些什么？
每个业主的写法都不一样，但常见的条款就是那几条。下面把两份吉隆坡租约（2004 年和2007 年）的保险相关条款翻成白话。你手上的租约可能更短、更长或更严。
| 条款 | 白话意思 | 你这边要检查 |
|---|---|---|
| 租客保自己的东西 | 你的存货、装置、家具和设备要保火险（其中一份还要保盗窃），保费要准时付 | 装修和旺季存货有没有算进保额 |
| 列明要保的项目 | 保你的货物、业主的装置和配件、平板玻璃、公共责任、火险，以及员工、访客或任何合法在场人士受伤的索偿 | 你的配套有没有包括条款点名的每一项 |
| 交保单证明 | 交保单副本，取消、更改或续保都要通知业主 | 续保提醒，谁负责把保单附表交给业主 |
| 业主可要求加保 | 业主可以自行决定，要求你扩大保障范围和提高额度 | 谈一个上限，或要求提前通知 |
| 不可让业主的保单失效 | 不可做任何让业主保单失效、可被撤销或保费上涨的事；上涨的保费要还给业主，其中一份租约直接把它加进租金 | 你实际做的生意和存放的东西，跟当初讲好的一样 |
| 赔偿业主（indemnity） | 因为你或员工的行为、违约或严重疏忽引起的索偿，你要赔偿业主 | 公共责任险额度够不够，保单对“合约承担的责任”怎么写 |
| 业主不负责 | 业主不负责你少赚的钱，也不负责火灾、烟或漏水造成的损失 | 你自己的营业中断保障 |
| 火灾后的租金 | 火灾让店面不能用时，租金或合理比例暂停，直到恢复可用为止；但如果火是租客违约或疏忽引起的，就不适用；业主也可以给 60 天通知终止租约 | 租约提早结束的话，你的装修怎么办 |
“不可让业主的保单失效”这一条，租客最常轻视。业主的保险公司是按某个用途接受这栋建筑的。如果你开始存放天拿水之类的溶剂、加装商业厨房，或者从零售改做小型加工，业主的保障可能受影响，费用也可能转到你身上。LH Low & Associates 也提到，大部分商业租约都有“准许用途”条款，没有业主书面同意就改做别的生意，可能构成违约。
保险条款旁边的其他条款，也会影响你可能损失多少。同一份问答提到：装修要先取得业主书面同意，搬走时可能还要把店面恢复原状。所以花在装修上的钱，直到租约最后一天都是有风险的。
店铺和工厂租客，到底要买哪些保险？
小店要符合一般的租约要求，最简单的做法是买一个商业配套，而不是一张张分开买。以大东方产险（Great Eastern General）的 Easi-Biz 为例：它保生意里的财物（家具、设备、装置配件和存货），风险包括火灾、爆炸、水管爆裂、风灾、水灾、暴动等，另外还有破门盗窃、平板玻璃、现金、雇主责任险（最高 RM2,000,000），以及公共责任险（最高 RM1,000,000，另加最高 RM20,000 律师费）。但有些行业不接，例如珠宝金饰、手机及配件、古董和中药材。
工厂或货仓通常需要更多。Easi-Biz Standard 和 Premier 加了机器故障、员工忠诚险（员工诈骗）和产品责任险，Premier 更把财产保障改成全险（all risks），而不是只保列明的风险。规模大一点的工厂，可能要分开买火险、营业中断险和责任险；每一项保额怎么定，可以看我的 店铺和工厂火险指南。
| 保障 | 店铺租客（零售、餐饮、美发、补习中心） | 工厂或货仓租客 |
|---|---|---|
| 装修、财物和存货的火险及附加风险 | 要 | 要，包括原料和成品 |
| 破门盗窃 | 要 | 要 |
| 平板玻璃 | 有玻璃店面或展示柜就要 | 有玻璃门面才需要 |
| 机器故障 | 厨房设备、冷藏柜 | 生产机器 |
| 公共责任险 | 上门的顾客 | 访客、承包商、来载货的司机 |
| 产品责任险 | 你卖的食物和产品 | 你生产的产品 |
| 雇主责任险 | 要 | 要 |
| 停业期间的收入 | 停业津贴或营业中断险 | 营业中断险 |
要看额度，不是只看有没有那一项。大东方的 GREAT RetailCare 产品披露单（PDS）（2026 年 2 月 1 日有效）举例的零售配套，公共责任险是 RM100,000，雇主责任险 RM100,000，停业津贴每天 RM500，最多 180 天。如果业主的条款要求 RM1,000,000 公共责任险，这个配套的额度就不够。额度怎么选，可以看我的 公共责任险指南。
举例：为什么要按旺季存货来保
同一份 PDS 解释了“比例分摊条款”（average clause）：如果保不足，不足的部分当作你自己承保，损失要按比例自己承担。（以“第一损失”方式承保的项目不按比例分摊。）放在租客身上，是这样算的：
| 例子（假设数字） | 金额 |
|---|---|
| 蒲种（Puchong）一间五金店的租客，存货投保 | RM200,000 |
| 火灾当天店里实际存货（节日前备货） | RM300,000 |
| 被火烧坏的存货 | RM120,000 |
| 按比例分摊赔付：RM120,000 x 200,000 / 300,000 | RM80,000（未扣自付额） |
| 租客自己承担 | RM40,000 |
| 没有保进去的装修 RM80,000 | 租客全数自己承担 RM80,000 |
以上只是举例数字。实际怎么赔，要看你自己的保单条款和公估师（loss adjuster）的评估。
怎样对照租约、买对保险：一步一步来
我帮租客看租约，一般按这个顺序。租约和数字准备好的话，一次就可以看完。
- 签约前先拿到保险条款，连同业主或管理层的装修规定。
- 列出你要放进去的东西和价值：装修、机器、设备、家具，以及一年中最高的存货。
- 把每一项要求对上保单的某个部分：火险及附加风险、盗窃、平板玻璃、公共责任险额度、雇主责任险，以及条款点名的其他项目。
- 如实申报你的行业和店面用途。商业保险方面，2013 年金融服务法令附表 9规定：投保、更改或续保之前，你知道跟保险公司决定有关的事，或一个合理的人应该知道有关的事，都要披露。大东方的 PDS 也要求申请资料完整、准确。
- 选保额的计算方式。按市价（market value）赔会扣折旧；按重置价值（reinstatement，新换旧）赔，只要保额足够，修理费不扣折旧。记得把装修算进去。
- 按条款要求交证明：保单或保单附表副本，每年续保后再交一次。如果条款要求把业主名字写进保单，在保障开始前就要告诉保险公司。
- 记下续保日期。这类保单一年一期，每年都要续保。
- 情况有变，先通知保险公司：改做别的生意、存放更危险的东西，或者店面要空置。大东方产险在 2020 年行动管制令期间的通知提醒保户，有些火险保障是“以店面有人使用为条件”的，而那次的宽免不适用于其他原因空置的物业。
要准备的资料：SSM 注册文件、租约或租用确认信（letter of offer）、地址和建筑类型、机器设备清单和价值、平均和最高存货、现有的消防设备（灭火器、警报器、洒水系统等）。
租来的店面火灾、水灾或顾客受伤，谁 claim 什么？
租来的店面出事时，可能有两三张保单同时有关，但每张只赔它自己的保户。以下是一般情况，细节以你的租约和保单为准。
| 发生什么事 | 业主的保单 | 租客的保单 | 租约要看哪一条 |
|---|---|---|---|
| 火灾烧坏建筑物和你的存货 | 修建筑物 | 你的装修、存货和设备；有买停业保障才赔收入损失 | 租金会不会暂停，业主可不可以终止租约 |
| 店里水灾 | 建筑物（业主保单有水灾才赔） | 你的财物（有包括水灾才赔；Easi-Biz 列明水灾自付额是财物保额的 1%） | 水灾算不算租客控制不了的事件 |
| 顾客在你店里滑倒 | 一般无关 | 公共责任险 | 赔偿业主条款（indemnity） |
| 有人在公共楼梯跌倒 | 业主或管理层（占用人） | 一般无关 | 公共地方由谁维修 |
| 员工上班受伤 | 无关 | PERKESO，加雇主责任险 | 不用看，这是雇主的责任 |
| 你店里起火，烧坏业主的建筑物 | 赔给业主 | 问清楚租来的店面本身受损有没有保 | 火是租客引起的话，通常就没有租金宽免 |
最后一行要特别小心。责任险常常不保你自己看管的财物：例如大东方 高尔夫球员保险的 PDS，就把“自己的财产或由你看管的财产受损”列为公共责任险的不保项目，同一份 PDS 也不保“通过合约同意承担的责任”（除非没有合约也要负责）。所以不要以为公共责任险一定赔你租的店面本身，或赔你在租约赔偿条款里答应的一切，请保险公司用书面回答。
出事之后：马上通知保险公司和业主；清理或搬动之前先拍照；受损的存货先留着，等保险公司或公估师看过；保险公司还没同意之前，不要答应赔钱给任何人。理赔步骤可以看我的 店铺和工厂火险指南。
看不懂租约的保险条款？发给我看看
我在吉隆坡和雪兰莪照顾店主和小型工厂，包括史里肯邦安（Seri Kembangan）、沙登（Serdang）、蒲种和蕉赖（Cheras）一带，可以用华语、英语或广东话沟通。租客把保险条款发给我，我会：
- 列出条款要求的每一项保障、额度，以及业主要什么证明；
- 拿你现有的保单来对照，包括装修和旺季存货有没有算进保额，你的行业有什么不保；
- 如果大东方产险的配套适合，先给你看保单附表再决定；如果你的行业或工厂需要另外安排，我也会直接说；
- 续保时提醒你，让业主准时收到新的保单附表；
- 万一要 claim，帮你准备文件和跟进。
如果你现在的保障已经符合条款，我会直接告诉你，不硬推销。生意一般还需要哪些保障，可以看 中小企业、工厂和店铺的商业保险。
本文是一般资讯，不是法律意见。你的责任以你自己的租约为准，保障以你自己的保单条款为准。